شهرک دریابیشه نوشهر

شهرک دریابیشه کجاست؟

حدود ده کیلومتر غرب رویان، نزدیک ونوش.

گزارش اصلی می‌گوید دریابیشه حدود ۳۳ کیلومتر شرق نوشهر و حدود ۱۰ کیلومتر غرب رویان است، نزدیک روستای ونوش. اقتصادآنلاین (۱۴۰۱) هم همین دو فاصله و همین روستا را آورده است. بخش ویلایی اصلی، به گفته گزارش اصلی و آگهی‌های خریدویلا، جنوب جاده سراسری، یعنی اتوبان ساحلی، است.

ونوش در دهستان کلج از بخش مرکزی شهرستان نوشهر است و خود شهر رویان در شهرستان نور؛ هر دو را ویکی‌پدیا می‌نویسد. آوال‌خونه هم نوشته است جواز و کارهای اداری ساکنان در نوشهر پیگیری می‌شود. با این حال شهرستان هر پلاک را از نشانی ثبتی و سند همان پلاک بپرسید.

از تهران، گزارش اصلی جاده چالوس و آزادراه تهران–شمال را نام می‌برد و جاده هراز را. آزادراه از تهران تا چالوس ۱۲۱ کیلومتر است و جاده هراز تهران را به ساحل مازندران می‌رساند. زمان سفر را همان روز روی نقشه بسنجید.

شهرک دریابیشه چند ساله است؟

قدمتش روشن است؛ بنیان‌گذارانش نه.

همه منابعی که خواندیم ساخت شهرک را به ۱۳۵۱ می‌رسانند. پس بیش از پنجاه سال از آن می‌گذرد.

گزارش اصلی روایت کامل‌تری دارد: زمین‌های منطقه ابتدا از آنِ تیمسار حسن پاکروان بوده و در ۱۳۴۸ به برادران برقعی، محمدتقی و مرتضی، واگذار شده است. آن دو، به‌عنوان بنیان‌گذاران، در ۱۳۵۱ تفکیک و ساخت را شروع کرده‌اند. به گفته همان گزارش، طراحی و اجرا با امیر نصرت منقح بوده که سابقه تأسیس فردوس را هم دارد.

این روایت را فقط در همان گزارش دیدیم. در صفحه ویکی‌پدیای فارسی درباره منقح هم نه دریابیشه آمده نه فردوس. آن را داستان یک سایت بدانید، نه مدرک؛ آنچه مالکیت را روشن می‌کند، سند همان پلاک است.

مساحت، پلاک و زمین خالی

همه عددها را کنار هم گذاشته‌ایم.

گزارش اصلی مساحت را ۶۲ هکتار می‌نویسد؛ آوال‌خونه، ایکسب‌مگ، خریدویلا و الف ۸۰ هکتار. تعداد پلاک هم در سه منبع سه عدد است. اختلاف‌ها کوچک نیستند: ۱۸ هکتار در مساحت و بیش از ۶۰ پلاک. ما نمی‌دانیم کدام درست است.

گزارش اصلی می‌گوید نوسازی در سال‌های اخیر شتاب گرفته: ویلاهای قدیمی حدود ۲۰۰ متری خراب شده‌اند و ویلاهای نئوکلاسیک و مدرنِ بزرگ، تا حدود ۱۰۰۰ مترمربع بنا، جایگزین شده‌اند. خبر الف هم ویلاها را بازسازی‌شده و مدرن می‌نویسد. همان گزارش حدود ۴۷ زمین خالی آماده ساخت می‌شمارد؛ این عدد را جای دیگری ندیدیم.

خرید زمین خالی با خرید ویلای نوساز یکی نیست. برای زمین، ظرفیت ساخت و مجوز همان قطعه را از مدیریت شهرک بگیرید؛ برای ویلای ساخته‌شده، جواز و پایان‌کار را ببینید.

قواره‌ها و قوانین ساخت

قواره بزرگ، سطح اشغال ۳۵ درصد و ارتفاع.

تفکیک زمین در شهرک‌های قدیمی با شهرک‌های نوساز فرق دارد. به گفته گزارش اصلی، قواره‌ها در دریابیشه بین ۵۰۰ تا ۲۰۰۰ متر است. رایج‌ترین ۱۰۰۰ متر است و قواره‌های ۸۰۰، ۱۲۵۰ و ۱۵۰۰ هم هست. آوال‌خونه نیز بیشتر پلاک‌ها را ۱۰۰۰ متری می‌نویسد و خبر الف متراژ ویلاها را از ۴۸۰ تا ۱۰۰۰ متر (روشن نیست زمین یا بنا). با قواره بزرگ، ویلاها به هم نمی‌چسبند و حریم خصوصی بهتر می‌ماند.

گزارش اصلی اساسنامه را دقیق و سخت‌گیر می‌داند و حفظ نظم و قیمت ملک‌ها طی این پنج دهه را از آن می‌داند. این برداشت همان گزارش است، نه آمار. قاعده‌هایی که نام می‌برد، و آنچه منابع دیگر می‌گویند، در فهرست زیر است. سطح اشغال یعنی چه سهمی از زمین را می‌شود ساخت.

• سطح اشغال ۳۵ درصد زمین؛ آوال‌خونه و ایکسب‌مگ هم همین را نوشته‌اند.
• ارتفاع مجاز ۹٫۵ متر در گزارش اصلی، ولی ۵٫۹ متر در آوال‌خونه و ایکسب‌مگ. دو عدد شبیه هم‌اند و شاید رقم‌ها جابه‌جا شده باشد، ولی منبعی این را روشن نکرده. پاسخ را اساسنامه می‌دهد.
• نما آزاد است، کلاسیک یا مدرن؛ آوال‌خونه هم می‌گوید طرح واحدی ندارند.
• به گفته گزارش اصلی، مجوز استخر و محوطه‌سازی گسترده راحت صادر می‌شود. این را فقط همان گزارش نوشته و مجوز واقعی را مرجع صادرکننده می‌دهد.
• آوال‌خونه می‌نویسد نقشه ساختمان باید با هماهنگی مهندسان تحویل و تأیید شود.

ساحل مشاع و زیرگذر

ساحل در شمال جاده است و بخش ویلایی در جنوب آن.

گزارش اصلی می‌گوید بخش ویلایی در جنوب جاده است و یک زیرگذر اختصاصی، هم ماشین‌رو و هم پیاده‌رو، دو سوی جاده را به هم می‌رساند و تردد در آن فقط برای ساکنان است. اقتصادآنلاین، آوال‌خونه و خریدویلا هم زیرگذر و ساحل اختصاصی را نوشته‌اند.

اندازه ساحل مشاع در منابع یکی نیست. گزارش اصلی یک نوار ۶ هزار مترمربعی در خط ساحل می‌نویسد که سالن اجتماعات و رستوران دارد. چند منبع دیگر حدود ۱۲ هزار «متر» نوشته‌اند و معلوم نیست طول است یا مساحت. ایکسب‌مگ در یک جا ۱۲ هکتار هم آورده که با بقیه نمی‌خواند. اگر ساحل برایتان معیار خرید است، اندازه و حق استفاده را از مدیریت بپرسید.

مشاعات عمومی، یعنی فضای سبز و راه‌ها و امکانات رفاهی، در گزارش اصلی نزدیک ۱۲ هکتار است و در آوال‌خونه ۱۵ هکتار مشاعات جنگلی و ساحلی. امکانات زیر را فقط منابع تبلیغاتی نوشته‌اند و تأییدنشده است:

• زمین والیبال، بسکتبال و تنیس روی میز، پارک کودک و زمین فوتبال با چمن مصنوعی (اقتصادآنلاین)
• رستوران و کافه کنار ساحل (اقتصادآنلاین و آوال‌خونه)
• قایق‌سواری و جت‌اسکی (اقتصادآنلاین)
• پیاده‌روی در خیابان‌های عریض و سه چاه عمیق برای آبیاری (اقتصادآنلاین)

به چه جاهایی نزدیک است؟

جنگل، دریاچه و آبشار.

گزارش اصلی از چهار جا نام می‌برد: آبشار آب پری، دریاچه ارواح، دریاچه آویدر و پارک جنگلی سیسنگان. می‌گوید این‌ها برای ساکنان خیلی نزدیک‌اند. «نزدیک» را باید سنجید؛ در فهرست زیر هر جا را با فاصله‌ای که منابع دیگر داده‌اند آورده‌ایم.

این‌ها مسیرهای جنگلی و کوهستانی‌اند و زمان رسیدن به فصل و وضع جاده بستگی دارد. مسیر را در همان فصلی امتحان کنید که می‌خواهید در شهرک باشید.

• پارک جنگلی سیسنگان: ذخیره‌گاه شمشاد، با حدود ۵۴۳٫۵ هکتار بخش ذخیره‌گاه، به نوشته یک مقاله پژوهشی (۱۳۹۱)
• دریاچه سد آویدر: به نوشته کجارو حدود ۳۰ کیلومتر شرق نوشهر، نزدیک سیسنگان و حدود ۵ کیلومتر از دریا
• دریاچه ارواح: کجارو حدود ۴۵ کیلومتر از نوشهر و ۲۵ کیلومتر از رویان نوشته؛ ۱۰ کیلومتر آخر جاده خاکی است
• آبشار آب پری: نزدیک رویان و نور؛ از رویان باید حدود ۱۳ کیلومتر جاده کوهستانی گلندرود را رفت

امنیت، شارژ و اجاره

گزارش اصلی عددی نداده؛ سایت‌های دیگر داده‌اند.

گزارش اصلی از مدیریت مجرب و امنیت بالا می‌گوید، بی‌آنکه جزئیاتی بدهد. اقتصادآنلاین، آوال‌خونه و الف حدود ۳۰ نگهبان را در سه شیفت نوشته‌اند. آوال‌خونه ثبت ورود و خروج را هم می‌گوید و اینکه مهمان با هماهنگی تلفنی با مالک وارد می‌شود. اقتصادآنلاین دوربین مداربسته، هیئت مدیره و اساسنامه برای هزینه‌های سالانه را نام می‌برد. هر سه، محتوای تبلیغاتی یا املاکی‌اند.

یکی از سایت‌های دیگر (آوال‌خونه، منتشرشده در ۱۳۹۹ و به‌روزشده در ۱۴۰۵) نوشته است ساکنان سالانه ۵ تا ۷ میلیون تومان شارژ می‌دهند؛ ما این عدد را مستقل بررسی نکرده‌ایم و ممکن است امروز فرق کند.

همان سایت می‌نویسد اجاره شبانه ویلا در شهرک ممنوع است و اجاره سالانه کم پیش می‌آید. این را منبع دیگری تأیید نکرده است. اگر قصد اجاره یا اقامت کوتاه‌مدت دارید، قاعده را مکتوب از مدیریت شهرک بپرسید.

سند و عوامل قیمت

نوع سند و جای پلاک.

گزارش اصلی تأکید می‌کند نوع سند را با دقت بسنجید. در پرسش‌های پایان هم می‌نویسد شهرک گاهی «سند شخصی» دارد و گاهی «سند بنیادی». معنای «بنیادی» را توضیح نداده و منبعی برایش پیدا نکردیم. اقتصادآنلاین مدارک را «شش‌دانگ و تک‌برگ» می‌نویسد و آوال‌خونه در یک جا «شش‌دانگ» و در جای دیگر «شاهنشاهی». این اصطلاح‌ها را سند هر پلاک و سردفتر روشن می‌کنند؛ پیش از قولنامه با سردفتر یا وکیل مشورت کنید. انواع سند را در راهنمای «انواع سند ملکی» توضیح داده‌ایم.

به گفته گزارش اصلی، جای پلاک هم روی قیمت اثر دارد: ویلا و زمینِ حاشیه، چسبیده به دیوار شهرک یا کنار اتوبان ساحلی، معمولاً ارزان‌تر از پلاک‌های مرکزی است. این را فقط همان گزارش نوشته و ما قیمتی برای مقایسه نداریم. قیمت پلاک‌ها را هم نیاورده‌ایم: گزارش اصلی قیمتی نداده و سایت‌های دیگر عددهایی بی‌تاریخ، در متن یا آگهی، آورده‌اند.

گزارش اصلی می‌گوید مدیریت، امنیت، اساسنامه سخت‌گیر و فضای سبز قدیمی ارزش شهرک را نگه می‌دارد و چون عرضه کم است و مالکان کم می‌فروشند، قیمت‌ها کمتر نوسان می‌کنند. این ادعاست، نه آمار؛ عددی که آن را نشان دهد پیدا نکردیم. این مطلب قیمت آینده را پیش‌بینی نمی‌کند.

پیش از خرید چه بپرسیم؟

هشت پرسش، پیش از پرداخت:

• پلاک در کدام شهرستان ثبت شده است؟ ونوش در شهرستان نوشهر است و شهر رویان در نور.
• سند پلاک چه نوعی است؟ «شخصی»، «بنیادی» و «شاهنشاهی» را از سردفتر یا وکیل بپرسید و نام مالک ثبتی را با فروشنده تطبیق دهید.
• سطح اشغال و ارتفاع مجاز همان پلاک چقدر است؟ اساسنامه را مکتوب بگیرید و ببینید ۹٫۵ متر است یا ۵٫۹.
• شهرک واقعاً چند هکتار و چند پلاک دارد و چند قطعه خالی ساخت‌پذیر مانده است؟
• ساحل مشاع چه اندازه‌ای دارد و حق استفاده از زیرگذر و ساحل برای این پلاک چطور است؟
• ویلای ساخته‌شده جواز و پایان‌کار دارد؟
• شارژ امسال چقدر است و پلاک بدهی دارد؟ اجاره یا اقامت کوتاه‌مدت مجاز است؟
• قرارداد را در دفتر اسناد رسمی ببندید و پیش از پرداخت، پلاک را حضوری ببینید.