شهرک فردوس رویان

شهرک فردوس کجاست؟

رویان، کنار جاده ساحلی نوشهر.

شهرک فردوس کنار همان جاده ساحلی است که رویان را به نوشهر می‌رساند، و منابع آن را «فردوس رویان» می‌نامند. ساختش را به سال ۱۳۴۲ می‌رسانند و آن را از قدیمی‌ترین و شناخته‌شده‌ترین شهرک‌های ویلایی مازندران می‌شمارند.

نقشه شهرک ساده است: جاده اصلی از وسط آن می‌گذرد و دو بخش با ورودی‌های جدا می‌سازد، یکی کنار دریا و یکی رو به جنگل. به نوشته بعضی منابع، یک تونل زیرگذر این دو را به هم وصل می‌کند.

درباره اسم یک نکته هست. شهر رویان در بخش مرکزی شهرستان نور است، نه شهرستان نوشهر (ویکی‌پدیا، با استناد به سرشماری ۱۳۹۵). منابع شهرستان یا نشانی ثبتی خود شهرک را نمی‌نویسند و ما هم آن را پیدا نکردیم. اگر برای استعلام یا سند لازم است، شهرستان هر پلاک را جدا بپرسید. این تفاوت را در مطلب «کدام منطقه نوشهر برای خرید ویلا مناسب‌تر است؟» هم توضیح داده‌ایم.

عددهای اصلی شهرک را در کارت‌های زیر آورده‌ایم. جایی که منابع با هم نمی‌خوانند، کنار عدد نوشته شده.

فردوس ساحلی است یا جنگلی؟

یک شهرک، دو حال‌وهوا.

جواب هر دو است، چون جاده‌ای که از میان شهرک می‌گذرد آن را دو بخش کرده. بخش شمالی کنار دریاست و بخش جنوبی، که بزرگ‌تر است، رو به جنگل و کوه. منابع درباره وسعت هر بخش یک‌جور نمی‌نویسند: دو منبع حدود ۱۰ هکتار برای شمال و ۵۰ هکتار برای جنوب می‌آورند، یک منبع ۱۵ و ۴۵.

تعداد پلاک‌ها را فقط یک منبع جدا نوشته: حدود ۸۰ پلاک در شمال و ۲۷۰ پلاک در جنوب. استخر مشاع شهرک هم، به نوشته دو منبع، در بخش شمالی است.

درباره بخش جنوبی یک گزارش بیشتر می‌گوید. به نوشته آن، محوطه‌سازی و درخت‌های کهنسال این بخش را شبیه جنگلی خصوصی کرده و ویلاها رو به کوه و «جنگل هیرکانی» هستند. همان گزارش جنوب را «پرطرفدارتر» هم می‌خواند، ولی معیاری نمی‌دهد. هیرکانی نام نواری از جنگل‌های پهن‌برگ در جنوب دریای خزر است که ویکی‌پدیا از ثبتش در فهرست میراث جهانی یونسکو می‌نویسد. در منابعی که دیدیم، چیزی نیامده که درخت‌های داخل شهرک جزو آن فهرست باشند.

درباره بخش شمالی هم یک چیز را فقط یک گزارش نوشته: ساحل آن «اختصاصی» است و ساکنان هر وقت بخواهند به آن می‌رسند. منابع نگفته‌اند این ساحل در سند شهرک ثبت شده، جزو حریم دریاست یا برای عموم هم باز است. اگر دسترسی به ساحل برایتان مهم است، پلاک را با همین پرسش انتخاب کنید و جوابش را مکتوب از مدیریت بگیرید.

شهرکی که از دهه چهل مانده، امروز چه شکلی دارد؟

درخت‌های بزرگ، ویلاهای قدیمی و ویلاهای تازه، کنار هم.

فرق شهرک شصت‌ساله با شهرک تازه‌ساز اول از همه در درخت‌هاست. یک گزارش می‌گوید خیلی از شهرک‌های نوساز شمال هنوز نهال دارند و فضای سبزشان جا نیفتاده، ولی در فردوس درخت‌ها بالغ شده‌اند. دو منبع دیگر هم از گیاهان قدیمی و کهنسال شهرک می‌نویسند. پس قدمت دست‌کم یک اثر دیدنی دارد، و آن را در بازدید حضوری خودتان هم می‌توانید ببینید.

همان گزارش از کوچه‌ها تصویری می‌دهد: خیابان‌ها عریض‌اند و ویلاهای قدیمی با سقف شیروانی و معماری کلاسیک دهه‌های ۴۰ و ۵۰ کنار ویلاهای تازه‌ساز مدرن و مینیمال، با امکانات هوشمند، دیده می‌شوند. به گفته آن، همه باید از قواعد نمای شهرک پیروی کنند تا هماهنگی دیدنی حفظ شود. یک منبع دیگر سبک غالب ویلاها را الهام‌گرفته از معماری انگلیسی و غربی می‌نویسد.

قدمت یک نکته دیگر هم دارد. پلاکی که سال‌ها دست‌به‌دست شده، ممکن است سند دفترچه‌ای داشته باشد. مدیرکل ثبت مازندران اعلام کرده معامله با سند دفترچه‌ای ممنوع است؛ در راهنمای «انواع سند ملکی» توضیح داده‌ایم. نوع سند پلاک را حتماً ببینید.

قوانین ساخت فردوس چیست؟

قاعده‌هایی که به گفته یک گزارش شهرک را یکدست نگه داشته‌اند.

یک گزارش می‌پرسد چرا شهرکی با این سن هنوز یکدست مانده و آپارتمانی در آن نیست، و جواب را در چند قاعده سخت‌گیرانه می‌داند: پلاک‌های بزرگ، حدی برای سطح ساخت، و ارتفاع کم. به نوشته همان گزارش، ارتفاع را برای این محدود کرده‌اند که ویلایی دید همسایه را نبندد، و سطح اشغال سبزی شهرک را نگه می‌دارد. این استدلال خود گزارش است؛ متن آیین‌نامه را در هیچ منبعی ندیدیم.

منابع قاعده‌های ساخت فردوس را نزدیک به هم ولی نه یکسان می‌نویسند. جدول زیر هر قاعده را کنار جایی که منابع اختلاف دارند می‌گذارد.

منابع نگفته‌اند این قاعده‌ها از کجا آمده‌اند: آیین‌نامه شهرک یا مجوز طرح. هر کدام که باشد، باید مکتوب باشد. پیش از خرید، آیین‌نامه ساخت را از مدیریت شهرک بگیرید و سطح اشغال و ارتفاع مجاز همان پلاک را روی آن ببینید.

فردوس چه امکاناتی دارد؟

آنچه منابع از آن نام برده‌اند.

شهرک فقط چند ویلا کنار هم نیست؛ منابع از بخشی برای استفاده مشترک ساکنان می‌نویسند. مساحتش را حدود ۶ هکتار می‌آورند، ولی یک منبع ۱۸ هزار مترمربع، یعنی ۱٫۸ هکتار، نوشته؛ این یکی از ناهمخوانی‌های جدی است. اگر مشاعات برایتان معیار خرید است، متراژ را از مدیریت بپرسید و این را هم که سهم شما از آن در سند و قرارداد چطور نوشته می‌شود.

• زمین تنیس و والیبال؛ یک گزارش بسکتبال را هم نام برده
• پارک بازی کودکان؛ یک گزارش از پارک عمومی بزرگی برای پیاده‌روی صبح و عصر هم می‌نویسد
• مسیر سلامت و فضای سبز (یک منبع)
• استخر مشاع در بخش شمالی؛ یک گزارش می‌گوید سانس آقایان و بانوان جداست
• باغبانی: یک گزارش از تیم تمام‌وقت برای فضای سبز عمومی و درخت‌های خیابان‌ها می‌نویسد و یک منبع دیگر هم از باغبان‌هایی که شهرک را نگه می‌دارند؛ هر ویلا هم، به نوشته هر دو، می‌تواند باغبان خودش را داشته باشد
• نگهبانی: حدود ۵۰ نفر، شبانه‌روزی و با گشت؛ ورود مهمان با هماهنگی مالک است (دو منبع)
• دوربین: منابع دو جور می‌گویند. یک گزارش دوربین مداربسته را در سراسر شهرک می‌نویسد، ولی منبع دیگر، که سال ۱۳۹۹ نوشته شده، می‌گوید در سطح شهرک دوربین مداربسته نصب نشده و فقط مسیرهای تردد زیر نظر است، و ورودی دوربین پلاک‌خوان ندارد. این را پیش از خرید از مدیریت بپرسید

شارژ سالانه و هزینه نگهداری

عددی قدیمی، پرسشی تازه.

ویلای بزرگ در شهرکی با باغبان و نگهبان و مشاعات، هزینه ثابت دارد. یک گزارش هم همین را می‌گوید: وقتی پلاک‌ها بزرگ‌اند و مشاعات گسترده است، نگهداری پرهزینه می‌شود و شارژ سالانه از همین‌جاست. دو منبع شارژ را حدود ۱۰ میلیون تومان در سال نوشته‌اند. یکی از آن‌ها مربوط به سال ۱۳۹۹ است، پس عدد امروز به احتمال زیاد فرق دارد.

این عدد همه هزینه نیست. منبع سال ۱۳۹۹ همان حدود ۱۰ میلیون تومان را مجموع مالیات سالانه و شارژ شهرک می‌نویسد و می‌گوید مالیات ویلاهای نوساز به سن ساختمان بستگی دارد. همان منبع از شارژ جداگانه‌ای برای رسیدگی به فضای سبز می‌گوید، و اینکه هر ویلا می‌تواند باغبان شخصی هم بگیرد. تفکیک این‌ها را از هیئت مدیره بپرسید.

میزان شارژ و روش تعیینش را از هیئت مدیره شهرک بپرسید و پیش از معامله روشن کنید پلاک بدهی دارد یا نه.

اجاره ممنوع است؟

قاعده‌ای که باید تأیید شود.

برای کسی که فکر می‌کند ویلا را چند هفته در سال به دیگران بدهد، این مهم‌ترین پرسش شهرک است. سه منبع می‌گویند اجاره دادن ویلا در فردوس ممنوع است. یک گزارش به‌ویژه از اجاره روزانه و شبانه می‌نویسد و منبع دیگری کلی‌تر می‌گوید اجاره ممکن نیست و تنها راه ورود خرید است. در عین حال بعضی سایت‌ها ویلاهای فردوس را برای اجاره تبلیغ می‌کنند.

دلیل را همان گزارش آرامش و امنیت می‌داند: اگر مسافر موقت، ازدحام تعطیلات و رفت‌وآمد غریبه‌ها در کار نباشد، همسایه‌ها همیشه همان مالکان ثابت می‌مانند. آرامش را ما نمی‌توانیم بسنجیم. یک منبع دیگر، نوشته ۱۳۹۹، می‌گوید بیشترین رفت‌وآمد شهرک در تعطیلات تابستان و روزهای آخر هفته است، یعنی وقتی خود مالکان به ویلاهایشان می‌آیند.

اگر قصد دارید ویلا را اجاره بدهید، یا حتی برای اقامت‌های کوتاه به دیگران بسپارید، قاعده را مکتوب از مدیریت شهرک بپرسید. این قاعده روی درآمد احتمالی اجاره مستقیم اثر می‌گذارد.

قیمت فردوس چقدر است؟

عدد قابل‌اتکایی پیدا نکردیم.

اگر دنبال عدد می‌گردید، متأسفانه عدد قابل‌اتکایی پیدا نکردیم. بعضی سایت‌ها فردوس را «برند» می‌نامند و می‌گویند ارزشش حفظ می‌شود. این ادعا است، نه آمار. فقط یک چیز را دو منبع می‌نویسند: قیمت به ساحلی یا جنگلی بودن پلاک بستگی دارد، و یکی از آن‌ها ویلاهای بخش شمالی را به‌خاطر نزدیکی به دریا گران‌تر می‌داند. اندازه این تفاوت را هیچ‌کدام با سند نشان نداده‌اند.

قیمت آینده را کسی قطعی نمی‌داند و این مطلب قیمت را پیش‌بینی نمی‌کند. قیمت امروز را از چند مشاور و از معامله‌های واقعی بسنجید.

پیش از خرید چه بپرسیم

پیش از پرداخت، باید جواب این ده پرسش را بدانید:

• آیین‌نامه ساخت شهرک را مکتوب بگیرید. سطح اشغال (۴۰ یا ۳۰ درصد) و ارتفاع مجاز همان پلاک چقدر است؟
• پلاک در بخش شمالی است یا جنوبی؟ دسترسی به ساحل و استخر برای این پلاک چطور است؟
• سند پلاک دفترچه‌ای است یا تک‌برگ؟ نام مالک ثبتی همان فروشنده است؟
• ویلای ساخته‌شده جواز و پایان‌کار دارد؟
• شارژ امسال چقدر است و پلاک بدهی دارد؟
• قاعده اجاره را مکتوب از مدیریت شهرک بپرسید.
• قرارداد را در دفتر اسناد رسمی ببندید و قیمت، شرایط و تاریخ تحویل را در آن بنویسید.
• پیش از پرداخت، پلاک را حضوری ببینید و متراژ را با سند تطبیق دهید.
• پلاک در کدام شهرستان و با چه نشانی ثبتی است؟ «رویان» در نام شهرک، شهرستان را نشان نمی‌دهد.
• سهم شما از مشاعات و هزینه نگهداری‌اش در سند و قرارداد چطور نوشته می‌شود؟