در معامله ملک، «سند دارد» جمله کامل نیست. سؤال این است: کدام سند، و چه چیزی را ثابت می‌کند؟
این راهنما سندها را در سه دسته می‌گذارد: تکبرگ، دفترچهای و قولنامه. می‌گوید هر کدام را چطور بشناسید و پیش از قولنامه چه بپرسید.
رسمی یا عادی
قانون مدنی سند را دو نوع می‌داند.
ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی سند را دو نوع می‌داند: رسمی و عادی. سندی که در اداره ثبت یا دفتر اسناد رسمی، یا نزد مأمور رسمی و طبق مقررات قانونی تنظیم شود، رسمی است. باقی سندها عادی‌اند.
سند رسمی از دفتر ثبت می‌آید و نام مالک در آن ثبت است. سند عادی را خود طرفین یا یک بنگاه می‌نویسند و فقط توافق آن‌ها را نشان میدهد.
سه سند در یک نگاه
این جدول سندهایی را که در معامله ملک می‌بینید کنار هم می‌گذارد. هر ستون در بخش‌های بعد توضیح داده شده است.
| تکبرگ | دفترچهای | قولنامه | |
|---|---|---|---|
| نوع سند | رسمی | رسمی، قدیمی‌تر | عادی |
| ظاهر | یک برگ، چاپی، با هولوگرام | چند برگ، دست‌نویس، با مهر روی برگ‌ها | برگه‌ای که طرفین یا بنگاه می‌نویسند و امضا می‌کنند |
| ثبت مالکیت | نام مالک در دفتر ثبت است | نام مالک در دفتر ثبت است | ثبت مالکیت نمی‌سازد |
| وضعیت امروز | سند رسمی فعلی | در مازندران معامله با آن ممنوع اعلام شده | توافق است. انتقال ثبتی باید جداگانه انجام شود |
سند تکبرگ
سند رسمی امروز.
سند تکبرگ یک برگ است و چاپی صادر میشود. مشخصات مالک و ملک در آن الکترونیک ثبت شده و هولوگرام دارد. به آن سند کاداستری هم می‌گویند.
با هر انتقال، سند تازه‌ای صادر میشود. پس سندی که فروشنده نشان میدهد باید به نام خود او باشد.
سند دفترچهای
قدیمی‌تر، و حالا در مسیر حذف.
سند دفترچهای چند برگ است و دست‌نویس بود. برای جلوگیری از دست‌کاری، برگ‌هایش مهر داشت و انتقال‌های بعدی داخل همان دفترچه ثبت میشد. به آن سند منگوله‌دار هم می‌گویند.
این سند رسمی است، ولی قدیمی است. مدیرکل ثبت اسناد و املاک مازندران در اردیبهشت ۱۴۰۵ اعلام کرد که معامله، اجاره، رهن، صلح یا معاوضه با سند دفترچهای ممنوع است و مالک باید آن را به تکبرگ تبدیل کند.
در فارس هم بخشنامه‌ای در سال ۱۴۰۲ ارائه هر خدمت ثبتی را به تعویض سند دفترچهای مشروط کرده است. این بخشنامه به ماده ۱۱ قانون جامع حدنگار استناد می‌کند.
اگر ملکی با سند دفترچهای آگهی شده، پیش از قولنامه از اداره ثبت بپرسید تبدیل انجام شده یا نه.
قولنامه و سند عادی
توافق است، نه انتقال ثبتی.
قولنامه یا مبایعه‌نامه سند عادی است. امضا مهم‌ترین رکن سند عادی است و نوشته‌ای که امضا ندارد سند عادی حساب نمی‌شود.
برای ملکی که ثبت شده، قولنامه مالکیت ثبتی نمی‌سازد. مالک ثبتی کسی است که ملک به نام او ثبت شده، تا وقتی انتقال در دفتر اسناد رسمی ثبت نشود.
قولنامه بی‌اثر نیست. توافق شما را نشان میدهد و می‌تواند در دادگاه مورد استناد باشد. ولی ملک را به نام خریدار نمی‌کند.
قانون ثبت رسمی معاملات
مسیر به سمت ثبت رسمی است.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در آذر ۱۴۰۱ در مجلس تصویب شد و مجمع تشخیص مصلحت نظام در اردیبهشت ۱۴۰۳ آن را تأیید کرد.
طبق ماده ۱ این قانون، یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد، هر عملی که مالکیت یا حق انتفاع یا حق ارتفاق ملک را منتقل کند باید در آن سامانه ثبت شود. در غیر این صورت، دعوا و سند مربوط قابل استماع نیست.
ماده ۱۱ برای بنگاهی که در این معامله‌ها قرارداد عادی بنویسد مجازات گذاشته است.
اجرای هر بخش به راه‌اندازی سامانه بستگی دارد. پیش از قولنامه از دفتر اسناد رسمی بپرسید امروز چه مرحله‌ای اجرا میشود.
پیش از قولنامه چه ببینیم
چهار پرسش، پیش از امضا:
- اصل سند را ببینید. تکبرگ است یا دفترچهای؟
- نام مالک ثبتی همان کسی است که قولنامه را امضا می‌کند؟
- اگر دفترچهای است، تبدیل به تکبرگ انجام شده؟
- سند در رهن یا توقیف نیست؟ از دفتر اسناد رسمی استعلام بگیرید.
سؤال‌های متداول
سند تکبرگ را چطور بشناسم؟
یک برگ است و چاپی صادر میشود. مشخصات مالک و ملک در آن الکترونیک ثبت شده و هولوگرام دارد.
سند دفترچهای هنوز سند رسمی است؟
بله، سندی رسمی است که پیش از تکبرگ صادر میشد. ولی مدیرکل ثبت مازندران اعلام کرده معامله با آن ممنوع است و باید به تکبرگ تبدیل شود. وضعیت همان سند را از اداره ثبت بپرسید.
قولنامه دارم. مالک هستم؟
برای ملک ثبتشده، مالک ثبتی کسی است که ملک به نام او ثبت شده. قولنامه سند عادی است و توافق شما را نشان میدهد. برای ثبت مالکیت، انتقال باید در دفتر اسناد رسمی انجام شود.
سند همان جواز ساخت است؟
نه. سند مالکیت را نشان میدهد. جواز ساخت و کاربری ثبتشده جداست. توضیح کامل در راهنمای «کاربری جنگل جلگهای چیست؟» آمده است.
این راهنما توصیه حقوقی نیست. جای خواندن اصل سند و مشورت با سردفتر یا وکیل را نمی‌گیرد.
اگر ملکی در فهرست دیدید، پیش از قولنامه نوع سند و نام مالک ثبتی را از روی اصل مدرک بخواهید.
دیدن فایل‌های منتشرشده