مجلهاملاک و سرمایه‌گذاری۱۰ دقیقه مطالعه
پروژه دامان نکسا در چلک نوشهر
سازنده چه می‌گوید، گزارشها چه میگویند، و پیش از خرید چه باید بررسی کرد.
طرح سه‌بعدی سازنده، تصویر گروه نکسا
پیشخرید یعنی خرید چیزی که هنوز ساخته نشده؛ یعنی بروشور و رندر و قول و قرار. برای همین تصمیم باید روی عددهایی گرفته شود که معلوم است از کجا آمده‌اند.
در گزارشها دامان را فقط یک ویلای تعطیلات معرفی نمی‌کنند. از مجموعه‌ای حرف می‌زنند با خدمات یکپارچه و هتل‌گونه، چیزی شبیه یک ریزورت وسط جنگل.
در این مطلب هر عدد را با منبعش آورده‌ایم: آنچه در صفحه رسمی سازنده هست یک طرف، آنچه فقط در گزارشهای دیگر آمده طرف دیگر. بعد هم می‌گوییم پیش از پیشخرید چه چیزهایی را باید تطبیق داد. این مطلب توصیه خرید نیست و قیمت آینده را پیش‌بینی نمیکند.
دامان کجاست؟
نوشهر، مازندران؛ چلک، حدود دوازده کیلومتر تا مرکز شهر.
صفحه رسمی سازنده محل دامان را «نوشهر، مازندران» نوشته. گزارشها دقیق‌تر میگویند: چلک، یکی از نواحی نوشهر که شهرک‌ها و پروژه‌های بزرگ ویلایی زیادی در آن ساخته میشود. فاصله‌اش تا مرکز نوشهر هم حدود ۱۲ کیلومتر گفته شده.
گزارشها میگویند در چلک جنگل و دریا تقریباً کنار هم‌اند و این محدوده در سال‌های اخیر پرتقاضا شده است. این موقعیت را برای کسی هم مناسب میدانند که ساکن دائم نیست و جایی آرام برای اقامت دوم یا کار از راه دور می‌خواهد. ما نه فاصله جنگل تا دریا را اندازه گرفته‌ایم و نه آماری از تقاضا دیده‌ایم، پس هر دو را فقط گزارش بخوانید.
از دسترسی هم همین گزارشها گفته‌اند: فرودگاه نوشهر و جاده چالوس نزدیک است. فاصله تا رویان حدود ۲۰ کیلومتر، تا چالوس ۲۴ کیلومتر و تا تهران حدود ۱۶۰ کیلومتر نوشته شده.
این فاصله‌ها در صفحه رسمی سازنده نیامده. بهتر است پیش از تصمیم، یک بار خودتان مسیر را بروید و ببینید.
سازنده چه می‌گوید؟
آنچه در صفحه رسمی پروژه آمده.
گروه نکسا دامان را از طریق شرکت اجراییاش، نکساتک، میسازد. سازنده در صفحه رسمی پروژه، آن را یک شهرک گردشگری و تفریحی معرفی میکند که میان دریای خزر و رشته‌کوه البرز قرار دارد.
طبق همان صفحه، زمین ۸۱٬۵۰۰ مترمربع است و ۵۶ ویلا دارد. زمان ساخت هم ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۸ میلادی اعلام شده. طراحی کار دو دفتر معماری است: شهاب علیدوست و کامیاب پرنیانچی.
در رندرهای همین صفحه، جدا از ویلاها، دو برج هم دیده میشود. یادتان باشد که همه عکس‌های این مطلب رندر سازنده‌اند، نه عکس پروژه تمام‌شده.
هر عدد را از چه کسی شنیده‌ایم؟
صفحه رسمی سازنده در یک ستون، گزارشهای دیگر در ستون دیگر.
همه عددهای دامان یک‌جا و از یک منبع نیامده‌اند. صفحه رسمی سازنده بعضی را می‌گوید و بقیه را فقط در گزارشهای دیگر می‌بینید. این جدول دو منبع را از هم جدا میکند.
هر جا در این مطلب «گزارشها» یا «گزارشهای دیگر» نوشته‌ایم، منظور یک نوشته است: نوشته‌ای که یک سایت ملکی ۵ مهر ۱۴۰۵ منتشر کرده. پس این‌ها یک منبع‌اند، نه چند منبعی که هم‌دیگر را تأیید کنند. ما عددهایش را مستقل بررسی نکردهایم و ممکن است امروز فرق کند.
| صفحه رسمی سازنده | گزارشهای دیگر، تأییدنشده | |
|---|---|---|
| زمین | ۸۱٬۵۰۰ مترمربع | همین عدد |
| ویلا | ۵۶ ویلا | ۵۶ ویلا در ۵ تیپ، با بنای ۲۶۵ تا ۸۰۲ مترمربع |
| برج | در رندرها دو برج دیده میشود؛ تعداد طبقه و واحد نیامده | برج A با ۱۳ طبقه و برج B با ۱۰ طبقه، روی هم حدود ۱۸۲ واحد |
| سهم ساخت | در صفحه نیامده | ۲۰ درصد زمین ساخته میشود و ۸۰ درصد فضای سبز و مشاع است |
| زمان | ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۸ میلادی | شروع ۱۴۰۳ و تحویل ۱۴۰۸ (شمسی) |
برجها و ویلاها
آنچه فقط در گزارشها آمده.
طبق گزارشها، بخش مسکونی دو برج دارد: برج A با ۱۳ طبقه و برج B با ۱۰ طبقه. روی هم حدود ۱۸۲ واحد آپارتمانی است، با متراژ ۸۰ تا ۲۰۰ مترمربع؛ از یک‌خوابه تا چهارخوابه و دوبلکس، با چشم‌انداز به جنگل و دریا.
ویلاها هم طبق همین گزارشها ۵۶ قطعه در پنج تیپ هستند، دوبلکس یا تریبلکس تا سه طبقه. این عددها در صفحه رسمی سازنده نیست. پس تیپ و متراژ دقیق واحد خودتان را از سازنده بپرسید و حتماً در قرارداد بنویسید.
| متراژ بنا | متراژ زمین | |
|---|---|---|
| تیپ ۱ | ۲۶۵ مترمربع، دوبلکس | ۵۸۰ تا ۸۸۰ مترمربع |
| تیپ ۲ | ۳۰۰ مترمربع، دوبلکس | ۵۵۰ تا ۱۰۳۰ مترمربع |
| تیپ ۳ | ۴۹۵ مترمربع، تریبلکس | ۷۰۰ تا ۱۵۰۰ مترمربع |
| تیپ ۴ | ۴۰۵ مترمربع، دوبلکس | ۹۰۰ تا ۱۰۰۰ مترمربع |
| تیپ ۵ | ۸۰۲ مترمربع، تریبلکس | ۱۱۸۰ تا ۱۵۳۰ مترمربع |
معماری و فضای سبز
ایده طراحی و سهم ساخت.
در گزارشها آمده که طراحی دامان بر پایه معماری بیونیک است؛ یعنی ساختمان را با طبیعت ترکیب کنند تا به جای رودررو شدن با منظره، بخشی از آن باشد. همین گزارشها میگویند طراحی برجها با دفتر شهاب علیدوست و طراحی ویلاها با دفتر کامیاب پرنیانچی بوده.
مهم‌ترین ادعا درباره سهم ساخت است. گزارشها میگویند فقط ۲۰ درصد زمین ساخته میشود و ۸۰ درصد باقی‌مانده، یعنی بیش از ۶۰٬۰۰۰ مترمربع، به فضای سبز، مسیر پیاده‌روی، کلبه‌های جنگلی و محوطه‌سازی می‌رسد. نتیجه‌اش را این‌طور میگویند: ساکنان از بافت شلوغ و متراکم دور می‌مانند و حریمی آرام و پر از سبزه دارند.
این عدد در صفحه رسمی سازنده نیست. در عوض آنجا عدد دیگری هست: ۶۰٬۵۰۰ مترمربع به‌عنوان سایت ویلاها. این دو عدد به هم نزدیک‌اند ولی یکی نیستند و باید روشن شود هر کدام چه چیزی را می‌شمارد.
امکانات
فهرست رسمی و فهرست گزارشها.
فهرست صفحه رسمی از فهرست گزارشها کوتاه‌تر است. جدول زیر هر دو را کنار هم گذاشته.
در یک مورد این دو فهرست با هم نمی‌خوانند: صفحه رسمی از زمین تنیس و پدل نام میبرد، اما گزارشها تنیس و بسکتبال را آورده‌اند. هر کدام در قرارداد نوشته شود، همان ملاک است.
گزارشها میگویند امکانات مشاع دامان آن‌قدر زیاد است که ساکنان کمتر مجبور می‌شوند برای خدمات رفاهی از شهرک بیرون بروند. این حرف فقط به فهرست امکانات تکیه دارد، نه به ظرفیت یا زمان راه‌افتادن هر کدام. بپرسید کدام امکانات هم‌زمان با تحویل واحد کار میکند، کدام در مرحله بعد می‌آید، و هزینه نگهداری‌اش با کیست.
| صفحه رسمی سازنده | گزارشهای دیگر، تأییدنشده | |
|---|---|---|
| سلامت و ورزش | باشگاه سلامت، زمین تنیس، زمین پدل | کلینیک پزشکی، باشگاه ورزشی، استخر، سونا، جکوزی، زمین تنیس و بسکتبال |
| ذهنآگاهی | کلوب ذهنآگاهی | سالن یوگا، سالن اسپا، اتاق نور و رنگ‌درمانی، اتاق هنر برای موسیقی و هنگ‌درام‌درمانی |
| اجتماعی و کار | اسکای کلاب، سینما، فضای کار اشتراکی، کافه‌کتاب، کلوب مهمانی، کلوب کودک، محوطه آتش و دورهمی | فضای کار اشتراکی، کافه‌کتاب، سینما، پلازا، کلوب مهمانی، کلوب‌های بازی کودکان و بزرگسالان |
| طبیعت و زیرساخت | مزرعه، باغچه اشتراکی، مسیر دوچرخه‌سواری و پیاده‌روی | گلخانه، باغچه اشتراکی، مزرعه حیوانات، مسیر دوچرخه‌سواری، تصفیه فاضلاب، شوتینگ زباله |
ارزش و قیمت: ادعا و واقعیت
فعلاً هیچ عدد قابلاتکایی در دست نیست.
در گزارشها دامان را پروژه‌ای میدانند که سطح چلک را بالا میبرد؛ مثل وقتی که ساخت یک هتل پنج‌ستاره قبلاً کلاس منطقه را عوض کرد. میگویند تقاضا برای زمین و ویلا در اطراف پروژه هم بالا می‌رود و چلندر و مزگاه، که همسایه چلک هستند، مقصد بعدی خواهند بود.
چند ادعای دیگر هم در گزارشها هست. میگویند چلک به‌خاطر همسایگی جنگل و دریا همیشه از ارزشمندترین محدوده‌های ملکی شمال بوده، و آمدن پروژه‌های بزرگ توقع خریداران را بالا میبرد و سرمایه‌های درشت را به منطقه می‌کشد. برای کسی که اقامت دوم می‌خواهد هم این محدوده را نگه‌دارنده ارزش دارایی میدانند. هیچ‌کدام عدد یا نمونه معامله‌شده ندارند و ما برایشان تأیید مستقلی پیدا نکردیم.
اما این‌ها ادعا هستند، نه آمار. نه صفحه رسمی سازنده و نه گزارشهای دیگر هیچ‌کدام قیمت یا روند قیمتی نشان نمی‌دهند، و ما هم عدد قابلاتکایی پیدا نکردیم.
قیمت آینده را هیچ‌کس قطعی نمی‌داند. اثر یک پروژه روی قیمت اطراف را فقط بعد از مدتی، و با قیمت معامله‌های واقعی میشود سنجید. این مطلب قیمت آینده را پیش‌بینی نمیکند و توصیه سرمایه‌گذاری هم نیست.
درباره پیشخرید هم میگویند مرحله ساخت زمان خوبی برای ورود است و تعداد ویلاها محدود است. محدود بودن درست است، چون سازنده ۵۶ ویلا اعلام کرده. ولی «بهترین زمان» حرف فروشنده است. پیشخرید یعنی پول بدهید، پیش از آنکه ساختمان را ببینید.
تحویل چه سالی است؟
یک سال اختلاف کم نیست.
۲۰۲۸ میلادی تقریباً با ۱۴۰۷ شمسی برابر است، ولی یکی از گزارشها تحویل را ۱۴۰۸ نوشته. این دو یک سال با هم فاصله دارند.
گزارشی که ۱۴۰۸ را آورده آن را «اعلام سازنده» می‌نویسد و از «بهره‌برداری کامل» حرف می‌زند. اما سازنده در صفحه رسمی‌اش زمان ساخت را ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۸ میلادی نوشته. بهره‌برداری از همه امکانات هم لزوماً با تحویل واحد شما هم‌زمان نیست؛ تاریخ تحویل خود واحد را جدا بپرسید.
تاریخ تحویل را از بروشور و حرف فروشنده نگیرید؛ باید در قرارداد نوشته شده باشد.
شهرک گردشگری یعنی چه؟
دامان و قانون بیست درصد.
سازنده دامان را «شهرک گردشگری و تفریحی» می‌نامد. در راهنمای جنگل جلگه‌ای دیدیم که شهرک‌های ساخته‌شده در نوشهر و رویان با مجوز یک طرح گردشگری ساخته شده‌اند و سقف ساخت برای همان طرح مشخص میشود.
درباره سهم ساخت دامان هم همین قاعده برقرار است. عدد «۲۰ درصد» را از فروشنده قبول نکنید. جواز همان طرح و سهم ساخت همان واحد باید روی مدرک باشد.
پیشخرید یعنی قرارداد، نه سند
پروژه هنوز در حال ساخت است.
تا وقتی پروژه در حال ساخت است، خریدار معمولاً قرارداد دارد، نه سند. طبق قانون پیشفروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹)، قرارداد پیشفروش باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود.
طبق همین قانون، قرارداد باید مشخصات ثبتی و نشانی ملک، متن پروانه ساختمانی، مساحت زمین و زیربنا، قیمت و اقساط و زمان تحویل را بنویسد.
قرارداد عادی هم، حتی اگر امضا شده باشد، همان‌طور که در راهنمای انواع سند ملکی گفتیم، مالکیت ثبتی ایجاد نمیکند.
پیش از امضا این‌ها را بپرسید
نه پرسش پیش از امضا:
- پروانه ساختمانی و مجوز طرح گردشگری همین پلاک یا واحد را ببینید.
- سهم ساخت و فضای مشاع را از روی مجوز بخوانید، نه از روی بروشور.
- قرارداد در دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود؟ قیمت، اقساط و تاریخ تحویل در آن آمده؟
- تاریخ تحویل در قرارداد کدام سال است؟
- کار ساخت تا امروز چقدر پیش رفته؟ از محل بازدید کنید و آنچه می‌بینید را با وعده‌های بروشور و زمان‌بندی قرارداد مقایسه کنید.
- تیپ، متراژ بنا و متراژ زمین واحد شما در قرارداد نوشته شده؟
- امکانات مشاع در قرارداد آمده یا فقط در بروشور است؟ ساکنان ویلا و برج هر دو حق استفاده دارند؟
- زمین ورزشی دقیقاً چیست: پدل یا بسکتبال؟
- طرف قرارداد شما کدام شرکت است و با سازنده اعلام‌شده یکی است؟
سؤال‌های متداول
سازنده دامان کیست؟
طبق صفحه رسمی، گروه نکسا آن را از طریق شرکت اجراییاش، نکساتک، میسازد.
دامان کجاست و تا تهران چقدر راه است؟
صفحه رسمی سازنده محل پروژه را نوشهر، مازندران نوشته. طبق گزارشها در چلک و حدود ۱۲ کیلومتری مرکز نوشهر است. فاصله تا رویان ۲۰ کیلومتر، تا چالوس ۲۴ کیلومتر و تا تهران حدود ۱۶۰ کیلومتر نوشته شده. این فاصله‌ها در صفحه رسمی نیامده.
ساخت دامان کی تمام میشود؟
سازنده زمان ساخت را ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۸ میلادی اعلام کرده. یک گزارش دیگر تحویل را ۱۴۰۸ شمسی نوشته. تاریخ قطعی را باید در قرارداد پیشفروش ببینید.
دامان ویلا دارد یا برج؟
صفحه رسمی سازنده از ۵۶ ویلا نام میبرد و در رندرهایش دو برج هم دیده میشود. تعداد طبقه و واحد فقط در گزارشهای دیگر آمده: ۱۳ و ۱۰ طبقه و حدود ۱۸۲ واحد. این بخش را از سازنده تأیید بگیرید.
همه ساکنان از امکانات استفاده میکنند؟
گزارشها میگویند استخر، باشگاه، کلوب ذهنآگاهی، سینما، فضای کار اشتراکی و زمینهای ورزشی برای ساکنان ویلاها و برجها طراحی شده. صفحه رسمی این تقسیمبندی را نیاورده. در قرارداد بنویسید هر ساکن از کدام امکانات استفاده میکند.
قیمت پیشفروش دامان چقدر است؟
قیمت در صفحه رسمی سازنده نیست و ما هم عدد قابلاتکایی پیدا نکردیم. قیمت را از خود سازنده بپرسید و در قرارداد ثبت کنید.
قرارداد پیشخرید با قولنامه فرق دارد؟
بله. طبق قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود، ولی قولنامه یک سند عادی است و مالکیت ثبتی ایجاد نمیکند.
ادعای ۲۰ درصد ساخت را چطور بسنجیم؟
از روی مجوز. جواز طرح و سهم ساخت همان واحد باید روی مدرک باشد، نه در بروشور یا حرف فروشنده.
چلک کجاست؟
در آگهیها «چلک» محدودهای در نوشهر است و گزارشها دامان را حدود ۱۲ کیلومتر از مرکز شهر مینویسند. در سرشماری رسمی نام «چیلک» ثبت شده و آگهیها «چلک» میگویند؛ مرز دقیق محدوده را در منبع رسمی پیدا نکردهایم. نشانی پلاک یا واحد را روی نقشه ثبتشده بسنجید، نه با نام محله.
برای اقامت دوم یا کار از راه دور در دامان چه چیزی را باید پرسید؟
گزارشها دامان را برای اقامت دوم و کار از راه دور مناسب میدانند و فضای کار اشتراکی در فهرست امکاناتش آمده. از این منابع معلوم نیست اینترنت، راه و خدمات در زمستان چطور است. پیش از خرید در فصل سرد از محل بازدید کنید و امکانات مورد نیازتان را در قرارداد بنویسید.
پروژه‌ای مثل دامان روی قیمت ملک اطراف اثر می‌گذارد؟
گزارشها میگویند پروژه‌های بزرگ توجه خریداران و سرمایه را به اطرافشان می‌کشند و تقاضا را بالا می‌برند، و چلندر و مزگا را مقصد بعدی میدانند. برای این حرف عدد یا قیمت معامله‌شده‌ای نیامده و ما هم چیزی پیدا نکردیم. اثر یک پروژه را فقط بعد از مدتی و با قیمت معامله‌های واقعی میشود سنجید. این پاسخ پیش‌بینی نیست.
سی‌ملک این مطلب را از روی اطلاعات منتشرشده نوشته است. عددها را سازنده یا گزارشهای دیگر اعلام کرده‌اند و ما آن‌ها را به‌طور مستقل بررسی نکردهایم.
این مطلب فقط معرفی است، نه توصیه خرید یا سرمایه‌گذاری. پیش از امضا اصل مدارک را ببینید و با سردفتر یا وکیل مشورت کنید.
اگر درباره این پروژه یا ملک‌های دیگر شمال پرسشی دارید، با ما تماس بگیرید.
دیدن فایل‌های منتشرشده